您好,欢迎来到 祁广辉 律师个人网站! 设为首页 | 加入收藏
您当前的位置:首页 > 北京经济纠纷律师 > 房地产合作开发中合伙关系之认定

联系我们

  • 姓名:祁广辉
  • 手机:18611966881
  • 邮箱:qghfjx@163.com
  • 证号:01010905111173
  • 律所:北京驰晟律师事务所
  • 地址:朝阳区劲松华腾北塘商务大厦2601室

房地产合作开发中合伙关系之认定

来源:北京经济纠纷律师   网址:http://www.vipbjjjjf.com/   时间:2014-10-08 16:10:06

分享到:0

房地产合作开发中合伙关系之认定

[ 黄奕新 ]/

房地产合作开发中合伙关系之认定

黄奕新

(福建省高级人民法院,福建福州350003)

【摘 要】合作开发是当前房地产开发中经常采用的形式,由此引发的大量诉讼,为法院所受理房地产纠纷案件的主要类型,本案虽名为商品房预售合同纠纷,审理对象却正是合作开发关系。对此,合作开发关系的法律性质如何认定?其对内、对外效力如何?司法实践中认识不一,裁判结果各异。本文试根据合伙制度的一般原理,予以层层剖析,兼以说明我国亟待完善一般合伙、合伙登记、隐名合伙、表见出名等规定。

【关键词】房地产;合作;合伙;隐名合伙;债之相对性及其例外

一、案情

1999年9月29日,A房地产公司与B房地产公司签订《合作开发合同》,约定联合开发某房地产项目,A公司提供土地使用权并负责办理工程前期的土地征用、房屋拆迁、居民安置、清除地面地下障碍等,使施工场地具备施工条件,负责办理合作开发手续和商品房预售许可证等。B公司负责前期费用外的全部资金投入。合同约定利益分配方案:即部分住宅及全部店面归A公司支配享受,部分住宅归B公司享受。B公司享受的住宅按每平方米800元价格结算,B公司交纳税金后,余款作为投资利润归B公司所有,但若平均售价超过1000元时,超过部分双方各享一半。工程竣工后,A公司还应补贴B公司工程管理费用等各种税费及前期所受损失。合同还约定结算和担保条款:工程竣工验收后3个月内,A公司应付清B公司应收的结算款。A公司还将本归其享有的部分店面抵押给B公司(后有进行登记,但讼争店面不在抵押范围)。

合同签订后,合作开发项目没有办理合建审批,A公司仍以自己名义办理用地批复、项目立项批复、建设用地批准、建设用地规划许可、建设工程规划许可、施工许可及预售许可等手续,土地使用权也仍在A公司名下。对外发包工程,有的以A公司单独名义、有的以B公司和A公司共同名义与施工单位签订工程施工合同。B公司有向其他部分购房户收取了水电增容费等费用。B公司还和A公司就安置补贴款共同向部分产权主发出通知书。因A公司缺乏资金,B公司为其垫付了部分本约由其出资的前期工程费等款项,A公司还挪用了由B公司支付给第三方的部分押金款。双方曾因“合作开发合同纠纷”诉至法院,后于2000年8月28日调解结案,协议继续履行原合作开发合同。双方还多次因“投资款”或“垫付款”纠纷引发诉讼。

2000年4月28日,A公司以自己名义与自然人甲签订《认购合同书》,约定预售本案讼争店面,价款34.7万元。签订后,甲交纳定金5万元、购房款5万元。房屋竣工验收后,A公司未依约交付店面。甲遂起诉,后双方达成调解协议,由A公司返还定金和购房款并赔偿损失,2002年1月16日法院作出民事调解书。

2002年3月5日,A、B两公司在代垫款纠纷案执行中达成协议,A公司同意将讼争房抵债给B公司。3月8日,B公司办理了预售合同登记备案。

甲以A公司隐瞒其与B公司合作开发及因双方合伙债务纠纷,讼争房已被法院查封的事实,甲是在不明真相下才同意调解为由,于2003年1月7日对民事调解书申请再审,原审法院经审查决定再审。再审中,原告追加B公司为共同被告,请求二被告连带承担交付讼争房并赔偿迟延交房损失的责任。A公司同意甲的主张。

本案该如何处理?

二、问题

1、甲与A公司签约,而要求B公司承担责任,这与债之相对性原则有否冲突?

2、A、B两公司之间是否形成事实上的合伙关系?“合伙型”联营与“协作型”联营有何区别?

3、考虑到本案合作开发项目没有办理合建审批,A公司以自己名义办理项目立项等许可手续,土地使用权也仍在A公司名下,A、B两公司之间的事实合伙关系,在法律上能否认定?

4、假设认定合伙关系成立,A公司以自己名义与甲签订“商品房预售合同”,B公司要否对甲承担责任?

法律咨询热线:
18611966881

扫扫有惊喜

微信扫一扫!