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二手房交易强制过户案例

来源:北京经济纠纷律师   网址:http://www.vipbjjjjf.com/   时间:2015-09-03 10:09:29

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(一)案情1999年8月31日,李某与刘某签订房屋买卖合同,合同约定:刘某将坐落于丰台区南苑栖霞胡同三号房屋(以下简称“三号房屋”)以37000元售与李某,刘某协助李某办理产权证。李某支付房款后,刘某即将该房屋交付其居住。后因刘某未及时将房屋过户给李某,李某起诉至法院,要求刘某协助将房屋过户到自己名下。一审法院经审理于 2003年5月15日作出判决:被告刘某将坐落于北京市丰台区南苑栖霞胡同三号房屋过户与原告李某。刘某不服,提起上诉。二审法院于 2003年12月17日作出终审判决:驳回上诉,维持原判。判决生效后,因刘某未履行义务,李某向法院申请执行。(二)执行执行过程中,执行人员于 2004年3月10日到北京市丰台区国土资源和房屋管理局查封了被执行人刘某所有的三号房屋。执行中发现,该院另案申请人于会敏在与刘某债务纠纷的案件中,双方曾于 2003年5月27日达成执行和解协议,约定刘某将该房屋抵偿给于会敏,折抵欠款48578元。于会敏依约向刘某支付了部分差价,并于 2003年7月29日到丰台房管局申请办理转移过户手续。房管局已受理于会敏的过户申请,正在核准审查当中。当时,该房产权仍登记在刘某名下。现该案已执行完毕,刘某已将三号房屋过户给了申请执行人李某。(三)解析本案在执行中,对于是否可以将刘某所有的三号房屋过户给李某,存在两种意见:第一种意见认为,刘某所有的三号房屋应按生效判决内容过户给李某。因为,刘某已经将该房卖给李某,李某已交付全部价款并已实际占有该房屋,只是尚未办理产权过户。刘某将已售出的房屋又抵偿给于会敏,违背了诚实信用的原则。在与李某的执行请求冲突的情况下,应当支持李某的请求,按照判决书确认的内容将房屋过户给李某。另一种意见认为,房屋应按和解协议过户给于会敏。刘某将房屋出售给李某后,又在执行中与于会敏达成和解,将该房抵偿给于会敏。虽然刘某违反了诚实信用原则,但于会敏是善意的,且已向刘某支付了差价。此外,于会敏向房管局申请转移过户,房管局受理了转移过户申请,至今没有办理产权变更,过错不在于会敏。因此,房管局应当依照法律规定及时给于会敏办理过户登记手续。笔者赞同第一种意见。判决一经生效即具有了既判力和执行力,而和解协议在履行完毕之前,其效力仅在于当事人之间。和解协议具有履行后不可撤销的法律效果,但不具有强制执行的效力。当一方当事人不履行和解协议时,对方当事人只能申请恢复执行原法律文书,不能因为自己履行了和解协议中的义务而申请法院强制对方履行和解协议的义务。

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